En tilstandsrapport er en bygningsfaglig gjennomgang av boligens tekniske tilstand, og er i praksis nødvendig ved salg av bolig i Norge i dag. Rapporten bidrar til å oppfylle selgers opplysningsplikt og gir kjøper et bedre beslutningsgrunnlag før kjøp.
En tilstandsrapport er en systematisk vurdering av boligens tekniske tilstand, utført av en bygningssakkyndig.
Formålet er å dokumentere boligens tilstand på salgstidspunktet. Eventuell slitasje, mangler og risikoforhold blir beskrevet.
Tilstandsrapporten brukes blant annet til å:
Ved salg uten tilstandsrapport vil selger i større grad bære risikoen for krav i ettertid. Forsikringsselskapene krever som regel tilstandsrapport for at boligselgerforsikring skal kunne tegnes.
Fra januar 2022 ble avhendingsloven endret, slik at selger ikke lenger kan ta generelle forbehold om boligens tilstand.
Dette innebærer at selger har et utvidet ansvar for å opplyse om alle kjente og relevante forhold ved boligen.
En tilstandsrapport er derfor et viktig verktøy for å dokumentere at opplysningsplikten er oppfylt. Mangelfulle eller utelatte opplysninger kan føre til reklamasjon, prisavslag eller erstatningsansvar for selger etter salget.
En tilstandsrapport utarbeides etter befaring av bygning og tomt. Den bygningssakkyndige vurderer boligen basert på visuell kontroll og enkle målinger, uten store inngrep i konstruksjonene.
Befaringen omfatter blant annet:
Dersom det foreligger dokumentasjon på at arbeider som er utført på boligen er utført av fagfolk teller det positivt på vurderingen. Tidligere tegninger, takster og rapporter kan gi nyttig bakgrunnsinformasjon, men takstingeniøren må likevel gjøre egne målinger og vurderinger for ny tilstandsrapport.
I tilstandsrapporten gis bygningsdeler og rom en tilstandsgrad:
Tilstandsgrader settes i henhold til forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3600, samt etablert rettspraksis.
Det er vanlig at eldre boliger får flere TG2- og enkelte TG3-punkter. Dette betyr ikke nødvendigvis at boligen generelt er i dårlig stand. Det betyr bare at den har bygningsdeler som er modne for utbedring eller oppgradering.
Det avgjørende er at forholdene er korrekt beskrevet. Dersom en mangel er tydelig omtalt i tilstandsrapporten, vil risikoen i større grad ligge hos kjøper.
Dersom man planlegger salg i nær framtid kan man vurdere enkle tiltak for å redusere antall TG2- og TG3-punkter, for eksempel:
Hvilke tiltak som er hensiktsmessige og lønnsomme, må hver enkelt huseier vurdere konkret for sin bolig.
En tilstandsrapport gir trygghet for både selger og kjøper. For selger er rapporten et viktig verktøy for å dokumentere boligens tilstand og redusere risiko for krav i ettertid. For kjøper gir den nødvendig innsikt i teknisk tilstand og fremtidige vedlikeholdsbehov.
