Skal du selge hus, leilighet, hytte eller annen bolig må du i praksis ha tilstandsrapport. Det er ikke et absolutt krav i loven til tilstandsrapport, men forsikringsselskapene krever at det foreligger tilstandsrapport dersom du skal tegne salgsforsikring eller kjøper skal tegne kjøpsforsikring. Tilstandsrapporten vil sørge for at du som selger oppfyller din opplysningsplikt om alle forhold ved boligen i henholdt til avhendingsloven. En god tilstandsrapport gir deg en ekstra beskyttelse mot unødvendig erstatningsplikt dersom det oppstår eller dukker opp feil ved boligen etter salget.
Januar 2022 kom ny forskrift til avhendingsloven som gjør at selger ikke kan ta generelle forbehold om tilstanden til boligen. Det vil si at selger har et ansvar for å opplyse om alle feil eller mangler som måtte være ved boligen. Selger du bolig i dag som den er, uten å opplyse om dette bærer du risikoen for reklamasjon fra kjøper i ettertid. For å forsikre deg at om at du oppfyller opplysningsplikten som selger anbefales det da at du får utarbeidet en tilstandsrapport av en takstingeniør. Forskrift til avhendingsloven (Tryggere bolighandel) bruker ordet bygningssakskyndig om takstmann, og takstbransjen går mer og mer over til å bruke ordet takstingeniør. Det viktigste er at den som skal lage tilstandsrapporten har kompetanse på taksering og på det bygningstekniske.
En tilstandsrapport er underlagt strenge krav til arealmålinger. Takstingeniøren må måle opp og oppgi alle arealene i henholdt til forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3940. Arealmålinger, tegninger og takster som andre har laget er ofte nyttige som grunnlag for takstingeniørens arbeid, men de kan aldri erstatte den enkelte takstingeniørs arealmålinger.
For å utarbeide en tilstandsrapport vil takstingeniøren befare bygninger og tomt. Han/hun vil måle arealer og gjøre fuktmålinger i tilknytning til våtrom og innredede rom under terreng. Det er viktig at du som selger bidrar til at takstingeniøren får tilgang til tak, loft, kjeller, alle rom, rengjorte sluk på våtrom, og ellers alle deler av bygg og eiendom. Det er også viktig at du som selger er åpen om alt du vet om boligen og ikke forsøker å dekke over noe. Det er bedre å opplyse om situasjonen som den er slik at kjøper får riktig informasjon, enn å skjule noe som kan dukke opp som et problem etter kjøpet. Dersom kjøper har kjøpsforsikring og reklamerer på en mangel som dukker opp eller en skade som oppstår, og det ikke er opplyst om mangelen og risikoen før handelen, vil forsikringsselskapet være nådeløs i krav om erstatning og prisavslag.
I tilstandsrapporten vil bygningsdeler og rom få tilstandsgrad (TG) 0, 1, 2 eller 3. Dersom det ikke har vært mulig å undersøke delen eller rommet vil det stå TGIU. Fargekodene for TG0 og TG1 er grønt. TG2 har gul/orange farge og TG3 har rød farge. Tilstandsgrad 0 betyr at bygningsdelen er helt ny og det foreligger dokumentasjon på faglig god utførelse. For våtrom innebærer slik dokumentasjon at rommet er dokumentert utført etter våtromsnormen. TG1 brukes når bygningsdelen fungerer og kun har normal slitasje. TG2 brukes når bygningsdelen trenger reparasjon eller oppgradering innen rimelig tid, men ikke slik at det er behov for strakstiltak. Dersom en bygningsdel, for eksempel et avløpsrør som er skjult i bakken, har en alder som overstiger halvparten av dens forventede brukstid vil også TG2 brukes. TG3 brukes når det er behov for mer eller mindre strakstiltak for å hindre at skaden får konsekvenser for sikkerhet eller fører til skader på andre bygningsdeler, for eksempel bakenforliggende bygningsdeler.
Det kan oppleves brutalt å få mange TG2 og TG3 i en tilstandsrapport av sin bolig. Det kan til og med være fristende å være uenig i takstingeniørens vurderinger. Da er det greit å forstå at praksisen med bruk av TG2 og TG3 er styrt av forskrift til avhendingsloven og av Norsk Standard 3600 som forskriften viser til. Rettspraksis fra domstolene etter en rekke reklamasjonssaker er også styrende for hvordan takstingeniører bruker de ulike tilstandsgradene i dag. Selger og takstmann blir ofte holdt ansvarlig dersom det er gitt en for lav tilstandsgrad på en bygningsdel der det dukker opp skader etter et salg. Nettsiden https://www.tryggere-bolighandel.no/ skriver jevnlig om slike reklamasjonssaker som har blitt behandlet i domstolene.
Dersom det oppleves som et sjokk med mange røde og oransje punkter i din tilstandsrapport kan det være greit å huske på at det er likt for alle som skal selge hus. Det er selvsagt ulik tilstand på ulike hus, men de fleste eldre hus vil ha en del punkter som det må opplyses om.
Dersom du ønsker en tilstandsrapport med mindre røde og flere grønne TG-er kan du vurdere å gjøre tiltak. Noen tiltak er svært enkle, som å sikre at det finnes røykvarslere som dekker alle rom og det finnes brannslokkingsapparat som er nyere enn 10 år og kan nås fra hele boligen. Noen tiltak er i mellomsjiktet, som å sikre at det er riktig ventilasjon med tilluft i oppholdsrom og avtrekk på bad og kjøkken, samt pusse opp overflater, skifte dører og vinduer. Mens noen tiltak er mer omfattende som å pusse opp bad, skifte tak, skifte drenering, etc. Hva som er riktig å gjøre er en vurderingssak fra hus til hus og situasjon til situasjon. Dersom du ønsker veiledning kan jeg tilby en enkel veiledningstime med generelle råd, eller mer omfattende og grundig veiledning med befaring og kostnadsoverslag.
For en pekepinn på pris, se mine tjenester. Har du ellers spørsmål eller ønsker veiledning er det bare å ta kontakt. Jeg ivaretar deg og dine behov i mine tjenester.
